A vueltas con las “hipotecas” en España

By | 29 enero, 2011

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Como vivimos en un país en el que los mensajes (léase del Gobierno, sentencias judiciales, etc.) se soslayan más que se explican, es normal que no se entiendan muchas cosas que pasan, y generen confusión y salidas de tono que a algunos/as sorprenden.

Ayer, un alumno, me preguntaba en formspring lo siguiente:

Tras la noticia que fue oída ayer, sobre el dictamen de un juez que quita la hipoteca al devolver el piso ¿ahora no seria un marrón para los bancos esa medida? Me parece buena medida pero a estas alturas creo que seria un error… el pastel esta vendid

No era el primero que me lo preguntaba, así que para no repetir n veces lo mismo. Lo dejo aquí por escrito. En primer lugar: la medida no sienta jurisprudencia. Es la audiencia provincial de Navarra la que “ha hablado”, y el ordenamiento jurídico español solo contempla la jurisprudencia como tal cuando viene del Tribunal Supremo y encima, de forma reiterada. Ni siquiera con esta otra del Juzgado de lo Mercantil de Barcelona se sienta jurisprudencia.

Son necesarias al menos 2 sentencias idénticas, dictadas por el Tribunal Supremo sobre 2 supuestos de hecho y de derecho idénticos para que se genere jurisprudencia, es decir, para que deba ser acatada por el resto de los jueces cuando se de ese mismo supuesto. Por lo tanto, es un precedente, pero poco más.

En segundo lugar: no tiene nada que ver con la retroactividad, así que lo pasado, pasado está. No va a arreglar males del pasado en España.

Y en tercer lugar: supongamos que llegan al Supremo, se empiezan a amparar en la misma más jueces/salas de audiencias, se sienta jurisprudencia. ¿Créeis que las entidades bancarias se van a negar a perder una parte de sus ingresos, aunque sean obtenidos de forma dudosamente ética en cuanto a conceptos jurídicos y de equidad? Ni para atrás, empezarían a conceder hipotecas a tipos más altos que los actuales. Y ahí es donde entra el famoso “modelo americano” del que muchos otros me ha preguntado.

Expliquemos con palabras de barrio, qué son las famosas hipotecas de España. Todo lo que pongo a continuación está recogido en mi libro, así que si alguien quiere profundizar en ello, no tiene más que silbar:

  • Los créditos respaldados con garantía hipotecaria (las famosas “hipotecas”) son los únicos préstamos (también los hay al consumo, los personales, de estudios, entre otros) que se realizan por escritura pública. El resto se materializan mediante un contrato o póliza de préstamos. De ahí que cuando “compramos un piso”, se necesite un notario que certifique dicha escritura, vamos que aporta garantía.
  • La dación de pago no es nada nuevo. En España, en el año 2009, se produjeron entre 30.000 y 40.000 daciones en pago y hasta 44.000 más en 2008, casi todas de hipotecados inmigrantes. La dación está contemplada en el Código Civil (artículo 1.175) y también se contempla como opción en la Ley Hipotecaria (artículo 140). Ha habido muchas iniciativas parlamentarias (la última de IU) por mejorar las condiciones de los embargados (350.000 entre 2008 y 2010) y los hipotecados en apuros (unos 200.000). También la Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) ha pedido justo hoy una reforma en profundidad de la Ley Hipotecaria.
  • En España la entidad financiera (banco o caja de ahorro) puede cobrarse una deuda hipotecaria quedándose con el bien (lo que llaman ejecución) y si no es suficiente, con los bienes presentes y futuros del hipotecado. Todo esto se firma en la escritura pública que el notario garantiza cuando el comprador de la vivienda y la entidad financiera llegan a un acuerdo. Es decir, que es un acuerdo, que previamente el comprador ha firmado. Claro, otra cosa es que se nos informe de ello explícitamente
  • Esto no significa que la situación en España esté peor que la americana (el famoso “modelo americano”). Todo este lío de documentos jurídicos permite que los precios de las hipotecas (léase intereses que nos cargan en los préstamos hipotecarios) en España sea más bajo y no genere tantos problemas como en EEUU, donde hay estados (especialmente Nevada, Florida o Arizona), donde los pisos han caído hasta un 50%.
    En EEUU, el banco de turno está jurídicamente menos protegido, ya que el que pide una hipoteca en EEUU, y en un momento dado no puede pagarla, devuelve las llaves de la casa y se queda libre de deudas. No hace falta que el resto de la deuda tenga que ser devuelta con otros bienes o ingresos. En Francia y Reino Unido ocurre lo mismo.
    Además, tampoco existe un Registro de la Propiedad con eficacia jurídica como en España (los famosos Registradores de la Propiedad), con lo que aún existe mayor inseguridad jurídica en el mercado de las hipotecas. Claro, los tipos de interés también son más altos. Existen muchas otras diferencias, pero más técnicas. Simplemente por si alguien las quiere consultar, aquí.

Un sencillo ejemplo que puse en 1º para entender las diferencias entre España y EEUU.

  1. Alex Rayón compra por 360.000 € una casa en Bilbao (¿barata no?) a la promotora Ukajerez, S.A. Para ello, pide el 80% al Banco de Leioa (no existe, tranquilos), un total de 288.000 €, teniendo el restante 20% inicial que pide el banco ahorrado desde la comunión.
  2. Alex trabaja, por lo que puede ir haciendo frente a la amortización del préstamo. Pero con la llegada de la crisis, Alex, que trabajaba en el sector de la construcción, pierde su empleo y deja de devolver el nominal e intereses del préstamo.
  3. En ese momento, debe aún un total de 200.000 €, por lo que se procede a subastar la casa.
  4. La casa es adquirida por “alguien” a 1 €, quedándose el que ha comprado la casa en subasta con la deuda pendiente de 200.000 € (lo que llaman subrogación de la deuda).
  5. Alex Rayón se ha quedado sin casa, valorada en el mercado a 360.000 €, pero que ha sido adquirida en subasta por 200.001 €, muy lejos de su valor de mercado (ya podéis ver por dónde van los fallos en este mercado).

Éste es el caso MUY favorable. Cuando la subasta ha funcionado, cosa que en España apenas se da. Este método de subasta es muy opaco. Así que como podéis intuir (y es lo que ocurrió en el caso de Navarra), no siempre la cosa es tan eficiente. Si la subasta se hubiera quedado desierta (bastante habitual en tiempos de crisis), el banco o caja correspondiente se adjudicaría el bien por el 50% del valor de tasación que consta en la escritura (la que nos firmó el notario).

Es decir, que si se deben al banco 200.000 € por una casa tasada en escrituras en 360.000, se deja de pagar el préstamo y nadie acude a la subasta, el banco se quedaría con la casa por 180.000 € y Alex Rayón le seguiría debiendo otros 20.000 €.

Es decir, el deudor (Alex Rayón), se quedaría sin casa y con deudas. Esta es la peor parte, sin duda alguna, del sistema hipotecario en España, ya que el precio de subasta de los inmuebles no suele guardar relación con su valor real (que es lo que ha pasado en la demanda resuelta en Navarra).

Esto no hubiera pasado en EEUU, ya que allí se emplea la dación en pago: en España es una opción, ya que Alex Rayón está en su derecho a no aceptar la garantía como formula de pago, ya que el deudor (Alex) no puede obligar al acreedor (el Banco de Leioa) a que reciba una cosa diferente, aun cuando sea de igual o mayor valor.

Pero entiendo perfectamente las dudas que todo esto genera, porque la “cultura popular” es la que los medios de comunicación nos transmiten, y claro, ahí no se nos explican nuestros derechos y obligaciones.

El problema es grande en España:

  • La deuda hipotecaria (privada, claro) en España es de 1 billón de €. Vamos, exactamente el PIB de España. Es decir, que la deuda hipotecaria es el doble de la deuda pública, de ahí que el verdadero problema radique en este sector que insistimos en España durante años iba a ser la panacea.
  • De esta deuda privada, parte es de familias, pero la mayor carga es de empresas promotoras y constructoras, de ahí que los bancos y cajas tengan tantos pisos (muchos de ellos a medio hacer), ya que se los quedan una vez que estas empresas promotoras y constructoras no pueden devolver lo que deben.

Y ahora es cuando entra la 2ª parte de la pregunta de Asier, que me hablaba de la propuesta de IU, a ver qué me parecía. Primero desglosemosla, porque creo que por sentido común podemos llegar a un juicio común en lugar de que sea mi opinión:

  • Si Alex Rayón (o tú vamos) acredita su buena fe, que el impago del préstamo se produce por causas ajenas a él (pérdida de empleo, enfermedad, etc.), que es la única residencia en su poder; la dación de pago (entregar las llaves en plan modelo americano) saldaría la deuda.
  • Aquellas entidades financieras que emplean créditos ICO o ayudas del FROB debieran estar obligadas a aceptar la dación de pago.
  • Para ello, IU pide que se modifique la Ley Hipotecaria para que sólo el bien hipotecado responda como garantía de pago y que en el Código Civil el procedimiento preferente para liquidar impagos sea la dación de pago.

Juzguen ustedes mismos y aconsejo leer este artículo sobre las hipotecas legales, pero inmorales.

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